Vente d'une Exploitation Agricole : comment fixer le Prix de Vente ?

Analyse de la la banque, hausse globale des prix de transaction, évaluation des bâtiments et de la maison d'habitation, ajustement des investissements aux capacités des bâtiments, DPU... L'achat ou la vente d'une exploitation agricole doit se faire en parfaite connaissance de cause, tour d'horizon et conseils à propos d'un type de transaction immobilière bien particulier.

Un article proposé par Quatuor Transactions

La complémentarité des approches patrimoniales et économiques.     

Une compréhension réciproque   

Le vendeur, ne vendant qu'une fois, cherche à valoriser au mieux le patrimoine qu'il a construit pendant de longues années. Cette demande est légitime. Il privilégie donc une approche patrimoniale qui consiste à additionner la valeur de chacun des biens mis en vente. Mais une exploitation ne peut se résumer à l'addition de ses valeurs  individuelles. Le vendeur ne doit pas oublier que c'est aussi une entreprise qui a vocation à générer un revenu pour le repreneur. Ce dernier aura donc un raisonnement économique basé sur la rentabilité. Les intérêts et la méthode sont donc différents et mêmes opposés. Un vendeur ne peut se désintéresser totalement de l'approche faite par l'acquéreur s'il veut aller au bout de sa démarche de transmission mais l'inverse est également vrai.  Car investir dans une exploitation agricole est également une opération de capitalisation. Il est ainsi impossible de dissocier totalement l'approche patrimoniale et l'approche économique. En ne retenant que la valeur économique, l'acquéreur risque de faire échouer son projet car un autre repreneur aura intégré la dimension patrimoniale dans son offre d'achat.    En outre, l'acquéreur ne doit pas négliger la tentation légitime d'un vendeur de vendre son exploitation "à la découpe". Il existe ainsi un marché pour vendre le matériel et le cheptel. La maison sera souvent plus facile à valoriser en dehors du marché agricole. La demande sur le foncier étant très forte, il pourra  également en obtenir une meilleure valorisation que dans le cadre d'une cession globale. La valorisation de ses bâtiments agricoles sera plus problématique mais le boni réalisé sur la cession des autres éléments sera peut-être suffisamment attractif pour accepter une baisse de valeur sur ce poste.     

Le point de vue des banques    

La reprise d'une exploitation se fait au moins partiellement par un prêt bancaire. En acceptant ou non de financer le projet, ce sont les banques qui imposent, in fine, leur propre analyse économique.     

 

La difficile évaluation des actifs  

Des prix de transaction qui augmentent

La forte baisse actuelle du revenu agricole se traduit par un resserrement des seuils de rentabilité pris en compte par les banques et les centres comptables. Cette baisse devrait donc se retrouver dans les montants des transactions : à taille égale et à outil équivalent, le prix total de vente des exploitations devrait diminuer. Or, ce prix de vente continue à progresser. L'augmentation moyenne de la dimension des exploitations entraîne dans son sillage, la valeur globale des actifs nécessaires à l'activité.  Nous constatons également une augmentation constante du prix du foncier depuis les années 1990. De multiples facteurs expliquent cette hausse (artificialisation des solsagricoles, attrait des particuliers, prix plus élevés à l'étranger, pression environnementale...). Le prix de vente du foncier ne devrait pas baisser prochainement, sauf à connaître une aggravation de la conjoncture économique agricole.

La maison d'habitation, une évaluation subjective

L'exploitation étant très souvent le lieu de vie de la famille, la maison est partie intégrante de la transaction. Elle peut convenir à l'acquéreur ou être de dimension insuffisante, trop proche ou trop lointaine des bâtiments. Les équipements intérieurs seront plus ou moins anciens  cuisines, salles de bains, carrelages...). Mais, qu'elle plaise ou pas à l'acquéreur, il faudra l'inclure dans la reprise de l'exploitation. Sauf à de très rares exceptions, il faut donc appliquer une décote sur la valeur de la maison d'habitation, d'autant qu'aucun autre acquéreur que celui de l'exploitation ne s'y intéressera.

Les bâtiments, cause de discorde et variable d'ajustement

Les matériels et cheptels ont des valeurs de cessions connues et comparables sur le marché et ne peuvent donc pas être sous-évalués dans une cession globale. La seule variable d'ajustement à la baisse du prix sera donc liée aux bâtiments. Ce qui est encore insuffisamment pris en compte par les cédants. Un vendeur doit accepter que des bâtiments encore fonctionnels mais anciens aient une valeur réduite car ils se rapprochent de la fin de leur cycle de vie. Il n'est donc pas possible de valoriser un bâtiment sur la base du prix de revient actuel d'un outil identique.  

Le surinvestissement ne paye pas !

Les investissements réalisés récemment interviennent également de manière déterminante. Il est nécessaire de conserver une cohérence entre les moyens de production et la capacité des bâtiments.  Un élevage hors-sol ne peut ainsi être valorisé que sur la base des effectifs autorisés dans les bâtiments (Installations Classées).

Payer le juste prix 

Si le vendeur ne peut pas valoriser un surinvestissement non-productif, il ne peut pas non plus valoriser les investissements qu'il n'a pas réalisés. C'est le cas de dépendances d'une maison qui ont souvent du caractère mais dont la transformation pour de l'accueil sera toujours aléatoire et  qui, le plus souvent, n'entre pas dans les projets du demandeur. Dans ce cas, le vendeur doit déjà s'informer au préalable de la réglementation communale au regard de l'Urbanisme. Permet-elle la transformation de ces bâtiments en locaux d'habitation ? Le dépôt d'une demande de Certificat d'Urbanisme permettra d'obtenir une réponse. Dans le même ordre d'idée, un parc de bâtiments incomplet entrainera  une décote. Lorsque la mise aux normes n'est pas achevée ou que le preneur doit, dès la reprise, réaliser des investissements dans l'exploitation, ces travaux à réaliser seront à déduire du prix de vente. Et ceci, même lorsque le vendeur ne voit pas l'utilité des travaux.   

Les DPU ne peuvent être valorisés à part.  

La création des Droits à Paiement Unique, comme celle des quotas laitiers, a poussé de nombreux vendeurs à augmenter le montant de cession de leur exploitation, de la valeur de ces droits. Or ces éléments sont déjà inclus dans la valorisation économique d'une exploitation. Les DPU se sont de plus substitués à des aides précédemment attribuées en fonction des volumes produits. Ils n'ont pas entraîné une amélioration de la performance économique des exploitations, ni de leur rentabilité. Ils ne peuvent donc pas faire augmenter sa valorisation globale. Il est par contre logique qu'une exploitation ayant une valeur élevée de DPU, ait une valorisation supérieure à une autre exploitation avec une valeur plus faible mais ces éléments sont mathématiquement intégrés dans les calculs de rentabilité. Nous avons vu des évaluations qui, après une valorisation patrimoniale, ajoutent une à deux années de DPU et un prix pour la référence laitière. Ces méthodes ne sont pas acceptables car elles reviennent à reverser au vendeur les revenus futurs de son successeur. Il faut donc dans toute approche de prix de cession d'une exploitation mener conjointement une approche patrimoniale et une approche économique.

Cet article est proposé par Quatuor Transactions, le spécialiste de l'achat/vente d'exploitations agricoles.

Extrait des services proposés : 

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